Endrenovierung trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Eine Endrenovierungsklausel im Wohnungsübergabeprotokoll kann wirksam sein, auch wenn der Mietvertrag unwirksame Schönheitsreparaturklauseln enthält.

Im vorliegenden Sachverhalt hatte der verklagte Mieter zwar im Formularmietvertrag eine unwirksame starre Fristenregelung nachweisen können, der Anspruch des Vermieters gründete sich aber auf eine Individualabrede im Wohnungsübergabeprotokoll.

Darin wurde Folgendes vereinbart:
„…Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben…“.

Der BGH hat ausgeführt, dass sich die Ansprüche des Vermieters zwar nicht aus der unwirksamen Klausel des starren Fristenplans herleiten lassen, sich aber grundsätzlich aus einer Individualvereinbarung ergeben können. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe hätten die Parteien dem bestehenden Mietvertrag eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern. Die Individualvereinbarung sei auch nicht deshalb schon unwirksam, weil sie mit unwirksamen Formularklauseln und dem dadurch entstehenden Summierungseffekt zusammentreffe. Vielmehr sei im Zusammentreffen einer Individualvereinbarung mit einer Formularklausel nur die Unwirksamkeit der Formularklausel festzustellen.

Rechtsanwalt Johannes Engel, Syndikus des Immobilienverbandes Deutschland (IVD Mitte) begrüßt das Urteil des BGH nachdrücklich. Die Möglichkeit, außerhalb gesetzlicher Regelungen im Rahmen individueller Vereinbarungen auf die Besonderheiten des einzelnen Mietverhältnisses einzugehen und im beiderseitigen Einverständnis vernünftige Regelungen im Hinblick auf das Mietverhältnis zu treffen, stellt einen unschätzbaren Vorteil im Hinblick auf die Vertragsfreiheit dar. Allerdings muss im Zweifelsfall nachgewiesen werden können, dass die Vereinbarung zwischen den Parteien ausführlich erörtert bzw. ausgehandelt und dem Vertragspartner der Text nicht nur als Allgemeine Geschäftsbedingung im Kleingedruckten zur Unterschrift vorgelegt wurde, so Engel.

(BGH Urteil vom 14.01.2009, AZ: VIII ZR 71/08)

Quelle: Pressemitteilung IVD Mitte vom 22.01.2009