Interview für die NJW Audio-CD

Interview der juristischen Fachzeitschrift NJW (Neue Juristische Wochenschrift) mit RA Johannes Engel zum Thema WEG-Verwalter und Maklerprovision, veröffentlicht in der NJW Audio-CD, Ausgabe 04/2003

Dem lag folgende Entscheidung des BGH zugrunde: Mit Urteil vom 06.02.2003 hat der BGH der langjährigen Rechtsunsicherheit ein Ende gesetzt und dem WEG-Verwalter, der für den Wohnungseigentümer gleichzeitig als Makler im Verkauf vermittelnd tätig ist, die Maklerprovision zugesprochen. Selbst bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Vertragsgegner kann ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen – auch als Vertrag zugunsten Dritter – vorliegen. Hierfür genügt die tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründenden Umständen. Eine Rechtskenntnis dahingehend, daß der Makler keine echte Maklerleistung erbringen kann, ist nicht erforderlich.

(BGH, Urteil vom 06.02.2003, Aktenzeichen: III ZR 287/02)

Hier das NJW-Interview mit Rechtsanwalt Johannes Engel

Es ist immer schwer, Diener zweier Herren zu sein. Das hat auch die Rechtsprechung erkannt und einem Makler die Provision versagt, wenn er sich in einem institutionellen Interessenskonflikt befindet. Beispiel: er ist Verwalter und vermakelt das verwaltete Objekt. Hier müßte er ja – als Makler – auch die Interessen des Käufers wahrnehmen. Geht eigentlich nicht, und doch hat der BGH in seiner jüngsten Entscheidung einem Makler sehr wohl in einer solchen Konstellation eine Maklergebühr zugesprochen. Rechtsanwalt Johannes Engel: ist der BGH damit von seiner üblichen Rechtsprechung grundsätzlich abgewichen oder war in diesem Fall eine besondere Konstellation zu beachten?

RA Engel: Das Problem des institutionellen Interessenskonflikts und der damit verbundenen Gefahr des Provisionsverlustes ist ja nicht neu in der Rechtsprechung und begegnet dem Rechtsanwalt im Maklerrecht immer wieder. Richtig ist, daß in derartigen Verflechtungssituationen der Provisionsanspruch gem. § 652 BGB normalerweise ausgeschlossen ist. Allerdings erlaubt es der im Schuldrecht herrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, daß eine solche Verflechtungssituation besteht. Dies kann wie im vorliegenden Fall in Form eines sog. selbständigen Schuldversprechens geschehen. Wichtig ist allerdings, daß dem Kunden gegenüber eine Offenlegung erfolgt.

Was heißt das genau?

RA Engel: Der BGH fordert, daß dem Kunden gegenüber die tatsächlichen Umstände bekannt gemacht werden, die einer echten Maklerleistung entgegenstehen. Das heißt, dem Erwerber muß offengelegt werden, daß der Makler gleichzeitig Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist und dem Verkauf zustimmen muß. Klarheit hat der BGH nunmehr geschaffen – und das hatte das OLG Hamburg als Berufungsgericht anders gesehen – daß der Makler den Kunden nicht auch über die rechtlichen Folgen dieser Verflechtung aufklären muß. Der Makler muß also nicht noch zusätzlich darlegen, daß er eigentlich an einer provisionspflichtigen Tätigkeit gehindert ist.

Der BGH löst damit ja nicht den Interessenskonflikt des Maklers, sondern setzt hier auf die Kenntnis des Kunden. Ist das für Rechtsunkundige hinnehmbar?

RA Engel: Laut BGH eindeutig ja. Denn bei hinreichender Kenntnis über die verflechtenden Umstände kann sich der Kunde eigenverantwortlich schlüssig darüber werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder ob er bereit ist, auch in Kenntnis dieser Umstände eine Vergütung an den Makler zu bezahlen. Es kann vom Makler nicht verlangt werden, daß er dem Kunden eine umfassende Rechtsaufklärung leistet. Dies wäre meines Erachtens schon mit dem Rechtsberatungsgesetz nicht vereinbar und würde den Pflichtenkreis des Maklers überspannen. Im vorliegenden Fall ist der Hinweis auf die Verflechtungslage dem Kunden schon im Exposé gegeben worden, zudem hat sich der Erwerber nochmals im notariellen Kaufvertrag, der durch den Notar verlesen wurde, zur Zahlung einer Vergütung an den Makler verpflichtet. Ein weitergehender Schutz des Kunden ist auch nach meiner Meinung nicht erforderlich.

Welche Bedeutung wird diese Entscheidung in der Praxis haben?

RA Engel: Die Vielzahl unterschiedlicher Entscheidungen hatte bisher für erhebliche Rechtsunsicherheit gesorgt. Der BGH hat mit diesem Urteil sowohl für den Kunden als auch den Makler endlich für Klarheit gesorgt. Dies trägt aus meiner persönlichen Sicht für beide Seiten zur Rechtssicherheit und in Zukunft zur Vermeidung unnötiger Gerichtsverfahren bei.

Rechtsanwalt Johannes Engel, vielen Dank für das Gespräch.