Abweichungen bei Wohnflächenangaben im Mietvertrag

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, der nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in jeder Hinsicht begrüßenswert, unabhängig von der Frage, ob man die Grenze von 10 % der Höhe nach als richtig bemessen ansieht. In der Rechtsprechung aber auch Literatur bestand immer wieder Streit darüber, ob auch erhebliche Flächenabweichungen einen Mangel der Mietsache darstellen, weil die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung allein aufgrund der Flächenabweichung ja nicht in Frage gestellt war. Die Wohnung als solche war nutzbar, ein Mangel ließ sich nur schwer begründen.

Mit Festlegung der 10 %-Grenze haben die Mietvertragsparteien nunmehr eine klare Regelung. Ist die Flächenabweichung größer als 10 %, hat der Mieter einen Anspruch auf Minderung der Miete, unter Berücksichtigung der vereinbarten Quadratmetermiete.

(Urteil vom 24.03.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 295/03)

Flächenabweichungen bei gewerblichen Mietverhältnissen

Auch im gewerblichen Mietrecht stellt eine Flächenabweichung von mehr als 10 % einen Mangel i.S.d. § 536 I 1 BGB dar. Eine Minderung ist entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.01.2005, Aktenzeichen: 10 U 86/04)

Mieterhöhung bei Abweichung von der vertraglichen Vereinbarung

Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche ankommt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße die im Vertrag angegebene überschreitet. Er entschied in seinem Urteil, dass die abweichende tatsächliche Wohnungsgröße dann nicht maßgebend ist, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür ist insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag mit 121,49 m² angegeben. Tatsächlich betrug sie 131,80 m². Der Vermieter verlangte schriftlich auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 494,24 Euro auf 521,80 Euro. Die Mieterin lehnte dies ab; nach ihrer Ansicht komme es auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße an.

Der BGH wies die Klage ab. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % könne es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze sei im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen sei.

(BGH, Urteil vom 23.05.2007, AZ: VIII ZR 138/06)