Formularmäßige Endrenovierungsklauseln
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Kläger waren Mieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag enthielt zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:
"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."
In der Anlage zum Mietvertrag hieß es unter Nr. 10:
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
Der BGH begründete seine Entscheidung wie folgt: Weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage folgt, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.
(BGH, Urteil vom 12. 09.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 316/06)
Schönheitsreparaturen und Endrenovierung – unzulässiger Summierungseffekt
Laut einem Urteil des BGH darf der Vermieter den Mieter bei Wohnraumverhältnissen nicht gleichzeitig zur regelmäßigen Instandsetzung und zur Endrenovierung bei Auszug verpflichten. Derartige Klauseln in einem Formularvertrag sind unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Zwar ist grundsätzlich zulässig, den Mieter zu verpflichten, die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. In der Summe jedoch sind die Klauseln nachteilig für den Mieter und nach dem Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam.
(BGH, Urteil vom 14.05.2003; Aktenzeichen: VIII ZR 308/02)
Anmerkung: Man sollte sich folgenden Grundsatz merken: Der Mieter soll nie mehr renovieren, als er abgewohnt haben kann!
Unzulässigkeit bei Summierung auch im Gewerberaummietvertrag?
Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln, so der BGH.
(BGH, Urteil vom 06.04.2005, Aktenzeichen: XII ZR 308/02)