Abrechnungsfrist bei Rückzahlung der Kaution

Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Abrechnung einzuräumen, deren Umfang von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig ist. Es ist eine Abrechnungsfrist zu gewähren, die es ermöglicht, eine Nebenkostenabrechnung in die Kautionsabrechnung einzustellen, sofern diese in zumutbarer zeitlicher Nähe erstellt wird, auch wenn sich in den zurückliegenden Jahren jeweils Guthaben für den Mieter ergeben haben. Eine Abrechnungsfrist von drei Monaten ist zu kurz.

Auszug den Entscheidungsgründen:

Mit der Leistung der Mietsicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Kaution (BGH NZM 1999, 496). Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Der Kautionsrückgewähranspruch des Mieters ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, aber noch nicht fällig. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter vielmehr eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGH NJW 2006, 1422). Dem Vermieter ist also grundsätzlich eine Abrechnungsfrist zuzubilligen um das Bestehen von Gegenansprüchen prüfen zu können, da anderenfalls die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht würde.

Eine gesetzlich geregelte oder allgemeingültige Abrechnungsfrist besteht nicht. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW 2006, 1422 m.w.N.) ist dem Vermieter vielmehr eine angemessene Frist zur Abrechnung einzuräumen, deren Umfang von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles abhängig ist (BGH a.a.O.), weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist.

Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (BGH a.a.O.). Es steht den Parteien, denen eine Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit geht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinbaren. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, bleibt es jedoch kraft Gesetzes bei einem umfassenden Sicherungszweck der Kaution.

Im vorliegenden Fall ist die Fälligkeit des Kautionsrückgewährsanspruchs nicht gegeben, da die dem Vermieter nach den Umständen einzuräumende Abrechnungsfrist im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen ist. Da zum einen - wie bereits ausgeführt -die Kaution auch einen möglichen Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung sichert, die Nebenkostenabrechnung für 2009 der Beklagten selbst aber bislang noch nicht vorliegt, ihr Eingang jedoch in Kürze erwartet wird, ist dies bei der Bemessung der Abrechnungsfrist zu berücksichtigen. Insoweit ist der Beklagten eine Abrechnungsfrist zu gewähren, die es ihr ermöglicht, auch die Nebenkostenabrechnung für 2009 in die Kautionsabrechnung einstellen zu können, sofern diese in zumutbarer zeitlicher Nähe erstellt wird. Die Tatsache, dass sich für die Klägerin in den zurückliegenden Abrechnungsperioden jeweils Guthaben errechneten, steht dem nicht entgegen, da daraus nicht etwa geschlossen werden kann, dass sich für den fraglichen Abrechnungszeitraum 2009 kein Nachzahlungsanspruch ergibt.

Zum anderen ist hier seit Eintritt der Erfüllbarkeit des Rückgewähranspruchs mit Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2010 noch nicht einmal ein Zeitraum von 3 Monaten verstrichen. Richtig ist zwar, dass sich aus dem Übergabeprotokoll vom 28.04.2010 keine Mängel der Wohnung ergeben und insoweit Gegenansprüche der Vermieterin nicht gegeben sein dürften. Bei der Bestimmung der Angemessenheit der Abrechnungsfrist im Einzelfall ist jedoch zu berücksichtigt, dass Gegenansprüche des Vermieters auch aus anderen mietvertraglichen Anspruchsgrundlagen begründet sein können (z.B. Mietzinsrückstände, verdeckte Schäden) und der Vermieter auch mit mietvertragsfremden Gegenforderungen gegen die Kaution aufrechnen kann. Insoweit muss die Abrechnungsfrist so bemessen sein, dass dem Vermieter die umfassende Prüfung von Gegenansprüchen ermöglicht wird.

Unter Berücksichtigung dieser Umstände, insbesondere dem Sicherungszweck der Mietsicherheit, ist mithin nach Auffassung des Gerichts die der Beklagten zuzubilligende und der Klägerin zumutbare Abrechnungsfrist für die Kaution im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen.

(AG München, Urteil vom 29.07.2010, AZ: 474 C 14984/10)