Kündigungsausschluss in Mietverträgen laut BGH zulässig

1.
Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individualvertragliche Vereinbarung befristet auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichten kann. In einem Wohnraummietvertrag war eine unbestimmte Laufzeit vereinbart worden, allerdings mit dem handschriftlichen Zusatz, dass die Mieter für die Dauer von 5 Jahren auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten.

Der BGH entschied die umstrittene Rechtsfrage zugunsten des Vermieters. Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts sei nicht zu beanstanden, die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spreche gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Es liege kein Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB vor, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Vermieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen. Auch genieße der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden habe, im Anschluss an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz. Schließlich stelle der Kündigungsausschluss auch keine Umgehung des § 575 BGB dar, wonach der Abschluss eines einfachen – befristeten – Zeitmietvertrages seit dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig ist, dar. Diese Vorschrift solle den Mieter vor Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Mietvertrag schützen

(BGH, Urteil vom 22.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 81/03)

2.
In dem obigen Fall war die Vereinbarung in individueller Form getroffen worden, so dass nicht klar war, inwieweit diese Rechtsprechung auch auf vorformulierte Klauseln Anwendung finden wird.

In dem zweiten Fall ging es um folgende Formularklausel:

„...Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 2 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt....“

In Fortführung der obigen Grundsatzentscheidung hat der BGH mit Urteil vom 30.06.2004 entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch dann nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam ist, wenn sie in einem Formularmietvertrag enthalten ist. Die Regelung im Mietvertrag stelle keine unangemessene Benachteiligung dar, da sie für beide Seiten gelten solle und der Vermieter sich in gleicher Weise binde. Auch der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen. Danach liege schon eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung nicht vor. Auch gebiete der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts.

(BGH, Urteil vom 30.06.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 379/03)

3.
Allerdings ist auf ein Urteil des BGH vom 06.04.2005 hinzuweisen. Dort hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass in einem Wohnraummietvertrag ein beiderseitiger, formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dieser mehr als 4 Jahre beträgt

(BGH, Urteil vom 06.04.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 27/04).