Anspruch auf Maklerprovision bei Vertragsabschluss durch Dritte
Der Makler wies der Interessentin die Vertragsgelegenheit über ein bebautes Grundstück nach, das sodann mit der Interessentin besichtigt wurde. Wenige Monate später kauften der Vater und der Bruder der Kundin das nachgewiesene Objekt, die Interessentin wollte dann als Mieterin das Objekt beziehen. Auf die Revision des Maklers gegen das klageabweisende Urteil des OLG München verwies der BGH den Rechtsstreit an das OLG zurück.
Grundsätzlich gilt: Die wirtschaftliche Identität des beabsichtigten mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrages ist zu bejahen, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen und der wirtschaftliche Erfolg zumindest teilweise eintritt.
Der BGH führte hierzu näher aus: Grundsätzlich entsteht kein Provisionsanspruch, wenn die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten führt. Allerdings gilt eine Ausnahme, wenn der Maklerkunde mit dem Abschluss durch einen Dritten wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Diese Voraussetzung ist nach Auffassung des BGH erfüllt, wenn zwischen dem Makler und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Bindungen bestehen und der Vertragsschluss dem Maklerkunden ähnlich zugute kommt wie ein eigener Vertragsabschluss. In einem solchen Fall würde der Maklerkunde gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn er sich darauf beruft, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden. Im Streitfall bejahte der BGH eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen dem von der Kundin angestrebten und dem abgeschlossenen Vertrag, weil nicht nur der Kaufvertrag durch nahe Verwandte abgeschlossen worden ist, sondern durch den Kauf die Kundin auch ihr Ziel erreicht, nämlich mit ihrer Familie das Haus zu nutzen. Der beabsichtigte wirtschaftliche Erfolg war damit – zumindest teilweise – eingetreten.
(BGH, Urteil vom 08.04.2004, Aktenzeichen: III ZR 20/03)