Nachweistätigkeit - Benennung des Vermieters

Für die Entstehung des Maklerlohnanspruchs ist es grundsätzlich erforderlich, dass dem Maklerkunden nicht nur das Objekt, sondern auch Name und Anschrift des Vermieters mitgeteilt werden. Diese Namhaftmachung ist jedoch entbehrlich, wenn der Kunde sich zunächst nur über die Geeignetheit der Objekte schlüssig werden will und mit dem unvollständigen Nachweis einer Liste möglicherweise geeigneter Objekte zufrieden ist. Gibt der Kunde vor der Anmietung eines dieser Objekte dem Makler keine Gelegenheit, den Nachweis zu vervollständigen, sondern erfährt die Anschrift des Vermieters durch einen anderen Makler, so entsteht gleichwohl ein Provisionsanspruch des ersten Maklers.

Im Einzelnen begründete das Gericht:

Zwar ist es für das Entstehen eines Maklerlohnanspruches nach § 652 Abs. 1 BGB grundsätzlich erforderlich, dass der Auftraggeber durch den Nachweis in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. So genügt beim Nachweis grundsätzlich nicht die Bekanntgabe des zu verkaufenden oder zu vermietenden Objekts und der Vertragsbedingungen, sondern es ist auch die Bekanntgabe des Verkäufers oder Vermieters mit Namen und ggf. Anschrift in so konkreter Form erforderlich, dass der Kunde ohne eigene Ermittlungen und ohne weitere Mitwirkung des Maklers Kontakt zu ihm aufnehmen kann (ständige Rechtsprechung). Dies ist vorliegend nicht geschehen.

Eine provisionspflichtige Nachweismaklerleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB liegt im Einzelfall jedoch auch dann vor, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Vermieters ist entbehrlich, wenn es dem Maklerkunden aus seiner Sicht vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Objekts schlüssig werden wollte, wenn also durch den (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Maklerkunden - zunächst - voll befriedigt worden ist und der Kunde den Hauptvertrag später abschließt, ohne dem Makler - obwohl dies im Einzelfall geboten gewesen wäre - die Gelegenheit zu geben, die zunächst unvollständige Maklerleistung vollständig zu erbringen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Kunde treuwidrig handelt und den Eigentümer oder Vermieter selbstständig ermittelt, um so die Maklerprovision zu sparen. Selbst dann, wenn nur die vollständige Anschrift des potentiellen Vertragspartners von einem später eingeschalteten weiteren Makler mitgeteilt wird, kann dem Kunden die Berufung auf die Unvollständigkeit des Erstnachweises versagt sein (vgl. BGH NJW 2006, 3062 ff.), weil er dem Makler, der ihm das Objekt zuerst vorgestellt und dem gegenüber er es zunächst nicht weiterverfolgt hat, nicht mitgeteilt hat, dass er nunmehr doch an diesem interessiert ist und dem ersten Makler so die Möglichkeit genommen hat, seine Nachweisleistung vollständig zu erbringen.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2008, AZ: 7 U 185/07)