BGH-Urteil zur Dauer der Vermutungswirkung des Kausalzusammenhangs

In dem der Entscheidung des BGH vom 06.07.2006 zugrunde liegenden Fall waren seit der Tätigkeit des Maklers und dem Hauptvertragsabschluss rund 19 Monate vergangen. Dieser Zeitraum war dem BGH für eine Vermutungswirkung zugunsten des Maklers zu lang. Dennoch gibt es mit dieser Entscheidung endlich eine Richtlinie in der BGH-Rechtsprechung, wie lange denn die Vermutungswirkung anhält. Dies wurde bislang in Rechtsprechung und Literatur sehr unterschiedlich beurteilt. Der BGH sieht die Grenze der Vermutungswirkung zugunsten des Maklers nunmehr bei 12 Monaten. Zur Begründung im Einzelnen:

Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (vgl. BGHZ 141, 40, 44; BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123; so schon RGZ 148, 354, 357). Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlussfolgerung rechtfertigte, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (BGHZ, a.a.O., S. 43 f), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979, a.a.O.) und "mehr als ein halbes Jahr" (Senatsurteil vom 22. September 2005, AZ: III ZR 393/04 = NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. Hier lagen zwischen dem "Erstnachweis" des Maklers im November 2000 und dem Vertragsschluss am 5. Juni 2002 allerdings rund 19 Monate. In vergleichbaren Fällen hat die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des längeren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluss eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungs- und Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluss belassen (vgl. OLG Hamburg OLG-Report 2000, 398 f; OLG Bremen OLG-Report 2002, 433, 435; OLG Frankfurt a.M., NJW-RR 2004, 704; siehe auch Staudinger/Reuter, Rn. 125). Dem ist der BGH im Wesentlichen beigetreten; jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen sind, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.

(BGH, Urteil vom 06.07.2006, Aktenzeichen: III ZR 379/04)

Anmerkung:

Das BGH-Urteil ist insofern für den Immobilienmakler von besonderer Bedeutung, als es eine Erweiterung der bisherigen Rechtsprechung im Hinblick auf die zeitliche Vermutungswirkung der Ursächlichkeit darstellt. Welcher Zeitraum als „angemessen“ galt, wurde in der Rechtsprechung bislang nicht einheitlich und von Gericht zu Gericht völlig unterschiedlich gehandhabt. Die zeitliche Angemessenheit der Kausalitätsvermutung schwankte je nach Gericht und Größe des Objekts meist zwischen 4-8 Monaten. Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die Kausalitätsvermutung bis zu einer Dauer von einem Jahr währen kann. Erst danach obliegt dem Makler die Beweislast für den Ursachenzusammenhang zwischen Nachweistätigkeit und dem Abschluß des Hauptvertrages. Grundsätzlich ist die Entscheidung des BGH zu begrüßen, da nunmehr endlich eine obergerichtliche Grenze gezogen wird.